働く女性の賢い資産運用

独身時代こそスマートな不動産投資で長期安定収入を

現在は女性の社会進出がめざましく、現職の国会議員や大臣にも女性は珍しい存在ではなくなりつつあります。
今後も女性の政界進出を大きな足がかりとして社会における女性の活躍の場は増えていく未来が予想されます。
しかしそんな現状に反して男女の収入の差は大きな開きが見られます。

少し古いデータになりますが、2012年に国税庁が調査した【国民給与の実態調査】によると日本人の平均年収は408万円であることがわかりました。これは男女合わせた平均です。
これを男女別に分けると、男性が502万円なのに対して女性は268万円となります。
驚くべきことに女性は男性の半分程度の年収という結果です。

特に結婚後の女性の収入の低さが目立ちます。
女性にとって結婚と出産は社会で活躍するための大きな障害となっているのが現状のようです。
しかし仕事のために結婚や出産をためらってしまうという社会構造は明らかに間違っています。
早急な対応が求められますが、現状では男女の収入格差に大きな開きがあるという事実があります。

現在の日本は男女で収入格差が大きいですが、資産運用の世界では男女の区別はありません。
そのため収入格差の煽りを受けている女性にこそインカムゲインの資産運用で長期安定の不労所得を作るべきだと考えます。

目次

  1. 国債も銀行の定期預金も、資産運用としては一考の余地あり
  2. 不動産投資は長期安定の資産運用になり得るか?
  3. 住宅ローンと不動産投資ローン
  4. 不動産投資はレバレッジを意識することが大切
  5. 不動産投資ローンにより低金利での借金が可能

国債も銀行の定期預金も、資産運用としては一考の余地あり

資産運用とは自分の保有する資産をローリスクで長期的に運用して不労所得を得ることです。
銀行にお金を置いておくのも資産運用の一種と考え、あくまでその延長と捉えるのが正しい資産運用の考え方です。

どこに投資をするか?というよりは、どこにお金を置いておくか?という考え方です。

この場合のお金は資産と考えるべきで、証券だったり不動産だったりします。
どれも必要があればすぐにお金に換えることが出来るものであるのが前提です。

ローリスクとは信用性に直結します。信用性が高いほどローリスクとなります。
大手銀行なら信用度は高いし、国債なら政府の発行だから信用度は高く、どちらもローリスクであると言えます。

しかし2016年を振り返ってみると、国債の金利は最低水準を推移しており、銀行よりはマシな程度、銀行に預けても国債同様かそれ以下の低金利です。
日銀のマイナス金利政策の影響でこの状況はしばらく続くと予想されます。

そこでリスクという点では国債や定期預金に一歩譲る形となりますが、比較的手堅い長期安定の資産運用でオススメなのが不動産投資です。

不動産投資は長期安定の資産運用になり得るか?

不動産投資はリスクの少ない投資の代表格です。
不動産投資で資産運用する場合、その不動産を運用することが前提となります。
最も分かりやすい例は保有する不動産で賃貸収入を得ることです。

平均的な年収の会社員が数千万円の資金を用意するのは難しい話です。本稿の冒頭で述べた男女差の格差を考えると女性には特に厳しいかもしれません。

このためごく平均的な収入で不動産投資を始めるには最初にローンを組んで購入するのが現実的だと思われます。

不動産投資は借主がいて初めて成立するものであり、実際に不動産売買は仲介業者に頼むことになります。(不動産売買は免許事業のため)
このように不動産運用は他人が介入することが大きな特徴であり、他の多くの資産運用と異なる点です。

さらに上記の解説で、資産運用とは自分のお金をどこにどういう形で置いておくかを考えるようなもの、と述べました。
ローンで購入した不動産は自分のお金ではなく借金ということになるため、その理論からは外れてしまいます。
しかし不動産は有益な物件であれば買った時とほぼ同額で売却できる可能性が非常に高いのも事実です。(売却時に税金は発生しますが)
融資する銀行側もその不動産を担保にするということを前提に融資の審査を考えます。

多くの場合、購入時にローンを組むことにはなりますが、現金に換えることが容易な不動産という資産を用いて運用するという点では資産運用の基本理念に当てはまります。

住宅ローンと不動産投資ローン

不動産を購入する際に組むローンには住宅ローンと不動産投資ローンの2種類が一般的です。

住宅ローンは広く認知されていますが不動産投資ローンはあまり耳にしないという人もいるかもしれません。
両者の違いは、不動産をマイホームとして購入する時に利用するのが住宅ローンで、本稿で解説しているような運用を目的として利用するのが不動産投資ローンです。

不動産投資ローンは、不動産を買い、その賃貸収入を返済原資とすることを前提に考え、審査を進めます。
住宅ローンの場合はその人の毎月の収入を返済の原資と考える、という違いがあります。

そのため銀行側は融資希望者の購入しようとしている不動産に注目し、その不動産が優良な物件で、安定した賃貸収入が見込めると判断すれば審査が通る可能性が高くなります。

例えばマンション一棟を買おうとしている場合ならそのマンションが満室近ければそれだけ安定していると見込みます。マンション一室の購入の場合も同様で、そのマンションに空きが少なければそれを優良物件である好材料として捉えます。

住宅ローンの場合、その審査基準はあくまで個人の信用力、例えば安定した収入があるか?過去にクレジットで事故を起こしていないか?などですが、不動産投資ローンの場合は個人の信用力と同じくらい、その物件の収益力や担保としての価値が考慮されます。
もし返済が不能なった場合、その不動産を担保にする条件になる場合が多いです。

銀行側も返済の滞りが懸念される融資は避けるものです。
そのため銀行側とよく相談し、不動産投資ローンがまとまる場合はぜひ活用するべきです。

不動産投資はレバレッジを意識することが大切

不動産投資を長期安定の資産運用とするための最大のポイントは【レバレッジ】の要素を理解し、それを最大限に活かすことです。

レバレッジとはテコの原理を指します【lever=レバー】
シーソーのような装置でテコの原理を意識すると、向こう側の重りを少しの力で効率よく持ち上げることができます。

レバレッジという言葉はすでに経済の世界の専門用語として広く認知されています。
不動産投資にはレバレッジの理論を理解し、活用することをおすすめします。

不動産投資におけるレバレッジとは不動産投資ローンで低金利の借金が出来るという一点に集約されます。

不動産投資ローンにより低金利での借金が可能

日本人の平均年収程度の収入の場合、数千万円はする不動産を一括購入するのはほぼ不可能です。
多くの場合はローンを組んで買うことになります。

上記で解説した不動産投資ローンは銀行の融資の中でも低金利でさらに返済期間も比較的長期で組めるのが特徴です。
この低金利で借金が出来るという点が不動産投資のレバレッジを考える際にポイントとなります。

例えば同じ投資目的でも株を買うために銀行に融資を求めたら低金利はまず無理です。
そもそも融資が通るかどうかも難しいかもしれません。

一般的に借金とはあまり好ましくないものと考えがちですが、それはお金を作るアテがない場合です。
マイカーのローンや、自分が住む家の住宅ローンはその人にとっては返すべき借金であり、単純な出費です。

しかし不動産を収入を増やすための投資目的で買い、そのための借金が不動産投資ローンのような低金利で実現することは不動産購入が現金では難しいという状況を鑑みればむしろ歓迎すべき要素です。

不動産投資がローリスクな資産運用であるというポイントは不動産投資ローンが住宅ローンほどではないにしても極めて低金利であるのが大きな要因となっています。

これは、不動産自体がお金に換えやすく、賃貸収入という運用法が確立されているため、銀行側も運用しやすい投資材料であることを認めているという証明でもあります。

今後も日本の不動産投資ローンが低金利で比較的長期で組むことが可能な状況が続く間は不動産投資が手堅い資産運用であり続けることが予想されます。